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Wie ermittelt das Finanzamt die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die Werbungskosten sind anteilig zu kürzen, wenn eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete überlassen wird. Die OFD Frankfurt erklärt den Finanzämtern mit Verfügung vom 22.11.2015, mit welchen Methoden die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann. Auch für Vermieter ist die Weisung der OFD interessant.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Vermieter haben naturgemäß ein Interesse daran, die für ihre Immobilie angefallenen Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Wird jedoch eine Wohnung zu verbilligten Konditionen überlassen, kann dieses Ansinnen durchkreuzt werden. § 21 Abs. 2 EStG schreibt vor, dass eine Aufteilung der Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen ist, wenn die tatsächliche Miete weniger als 66% der ortsüblichen Miete (bis einschließlich 2011: 56%) beträgt. Die Werbungskosten dürfen Vermieter nur in Höhe des entgeltlichen Teils abziehen.

Hinweis: insbesondere bei der Vermietung und Verpachtung an nahe Angehörige birgt diese steuerliche Regelung ein gewisses Steuergestaltungspotenzial. Wird die Schwelle von 66% bei der Überlassung von Wohnraum nur knapp erreicht, kann der Vermieter die Werbungskosten des Mietobjekts trotz verminderter Mieteinnahmen weiterhin in voller Höhe abziehen. Faktisch gesehen ergibt sich daraus ein Freibetrag in Höhe von einem Drittel der üblichen Marktmiete.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Um eine verbilligte Vermietung oberhalb der 66%-Schwelle einzurichten, ist zunächst einmal eine verlässliche und belastbare Ermittlung der ortsüblichen Miete notwendig, an der die Höhe der tatsächlichen Miete ausgerichtet werden kann. Sollte das Finanzamt im Nachhinein von einer höheren Vergleichsmiete ausgehen, entpuppt sich die Vermietung und Verpachtung als eine verbilligte Vermietung i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG, was zur Kürzung der angesetzten Werbungskosten führt. Lange Streitigkeiten mit dem Finanzamt sind dann vorprogrammiert.

Die neue Verfügung der OFD Frankfurt am Main zeigt, wie die hessischen Finanzämter bei Vermietung und Verpachtung an nahe Angehörige bzw. Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses die ortsübliche Miete zu ermitteln haben. Dabei sind folgende Aspekte der Weisung zu berücksichtigen:

Vermietung und Verpachtung an nahe Angehörige

Damit ein Mietverhältnis an nahe Angehörige von den Ämtern steuerlich anerkannt wird, muss der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden sein und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Sowohl der Vertragsinhalt als auch die tatsächliche Durchführung müssen dem Fremdvergleich standhalten.

Bestandteile der ortsüblichen Marktmiete

Als ortsübliche Marktmiete wird von den Finanzämtern die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Hierzu gehören insbesondere

  • die Grundsteuer,
  • die Kosten für Wasser und Abwasser,
  • Heizung,
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr,
  • Beleuchtung,
  • Gartenpflege,
  • Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV).
  • Es wird also die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Hinweis: Da die umlagefähigen Kosten im Normallfall einen beachtlichen Teil im Vergleich zur Kaltmiete ausmachen und auch im Rahmen einer verbilligten Vermietung komplett vom Mieter getragen werden, ist die Einrechnung der Betriebskosten für den Vermieter von Vorteil.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Die OFD schreibt ihren Finanzämtern folgendes abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vor:

Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung

Wurde die Wohnung vor Überlassung an nahe Angehörige an einen fremden Dritten vermietet, kann regelmäßig der zuvor vereinbarte Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde gelegt werden.

Stufe 2: Mietspiegel

Sofern eine Ermittlung nach Stufe 1 nicht möglich ist, sollen die Finanzämter die ortsübliche Miete anhand der örtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden ermitteln. Sollten darin Rahmenwerte genannt werden, darf auf den unteren Wert zurückgegriffen werden (s. BFH v. 17.8.2005, BStBl 2006 II, S. 71).

Stufe 3: Verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren

Sofern für die betroffene Gemeinde keine Mietspiegel existieren, sollen die Finanzämter zur Ermittlung einer Kaltmiete auf verwaltungseigene Mietkalkulatoren zurückgreifen.

Stufe 4: Internet

Konnte eine Vergleichsmiete nicht durch vorgenannte Schritte ermittelt werden, sollen die Finanzämter auf Internetportale wie www.immoscout24.de zurückgreifen. Dabei sollen die im Umkreis zu vermietenden Immobilien ermittelt und die durchschnittlichen Quadratpreise errechnet werden. Ausgedruckte Angebote sollen die Finanzämter zu ihren Akten nehmen, damit die Ermittlung auch im Nachhinein nachvollziehbar bleibt.

Stufe 5: Hochrechnung veralteter Mietspiegel

Sofern vorgenannte Wege nicht zum Erfolg geführt haben, soll auf alte Mietspiegel zurückgegriffen werden, die von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt worden sind. Die dort ausgewiesenen Werte sind über Preisindizes an die aktuelle Marktlage anzupassen, da die letzte Aktualisierung dieser Übersichten meist Mitte der neunziger Jahre stattgefunden hat.

Stufe 6: Bundesdurchschnittliche Miete

Die Ämter dürfen auf die bundedurchschnittliche Kaltmiete je qm für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 zurückgreifen, um einen Vergleichswert zu ermitteln. Die Miete ist anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1,15% für den jeweiligen Vergleichszeitraum festzuschreiben. Anschließend muss der festgeschriebene Wert „regionalisiert“ werden.

Hinweis: Anhand eines Beispiels veranschaulicht die OFD, wie diese Ermittlung genau vorzunehmen ist.

Stufe 7: Ermittlung durch den Bausachverständigen

(Ausnahmsweise) soll ein Gutachten eingefordert werden, wenn die vorgenannten Methoden nicht zum Erfolg führen.

Hinweis: Die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete durch die Finanzämter ist so vorzunehmen, dass diese auch im späteren Einspruchsverfahren bzw. vor dem Finanzgericht belastbar ist. Aus diesem Grund wird die Wertfindung durch die Finanzämter ausführlich dokumentiert. Dasselbe gilt auch für die Vermieter: er sollte anhand von aussagekräftigen Unterlagen darstellen können, wie er die Vergleichsmiete ermittelt hat.

OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.1.2015, S 2253 A – 85 – St 227